L’article De l’art fiscal de tondre un œuf : peut-on taxer un revenu fictif ? est apparu en premier sur Novalfi.
]]>Peut-on taxer un revenu fictif ?
C’est la question que l’on peut se poser à la lecture d’un article paru en décembre 2023 dans la Revue Economique et Statistique de l’INSEE[1]. Les auteurs de l’étude créent la notion de « loyers imputés », c’est-à-dire, « des loyers que les propriétaires devraient payer s’ils étaient locataires de leur bien », pour défendre « l’idée que la non‑imposition des loyers imputés devrait être traitée comme une subvention » taxable à l’impôt sur le revenu.
L’idée n’est pas neuve. Et elle revient périodiquement. En 2011, Thomas Piketty l’évoquait dans son livre « Pour une révolution fiscale » :
« Les propriétaires disposent effectivement d’un loyer gratuit, qui constitue un revenu en nature mais bien réel, et qui avantage donc les propriétaires par rapport aux locataires. La solution économique la plus rationnelle serait donc d’inclure dans la base fiscale les loyers « fictifs » des propriétaires (nets des intérêts d’emprunts pour les propriétaires accédants). » [2]
Soutenue en 2013 par le Conseil d’Analyse Economique[3], elle est reprise en 2015 par Terra Nova qui soutenait alors que « les propriétaires de leur résidence principale, qui bénéficient d’un avantage à travers la non-taxation de la valeur locative de leur bien (non-taxation du « loyer fictif »), pourraient être mis à contribution »[4]. De manière similaire, en 2016, France Stratégie proposait de supprimer la taxe foncière en contrepartie de la taxation des « loyers implicites » perçus par les propriétaires à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux[5].
Somme toute, on pourrait dire de la taxation des revenus fictifs ce qu’un chanteur bien connu a pu dire d’une chanson populaire : ça s’en va et ça revient. Si l’idée semble emporter l’adhésion de certains groupes de réflexion, elle est décriée par d’autres comme en ce qu’elle sous-tend que « la pauvreté des uns serait due à la richesse des autres. L’imposition des loyers fictifs est en fait une idéologie déconstructrice qui ne dit pas son nom » [6].
Bien que le législateur français se soit toujours montré extrêmement créatif en matière fiscale, peut-il décider de taxer un revenu qui n’existe pas ? Autrement dit, pour reprendre le mot de Remy Gentilhomme[7], est-il possible de tondre un œuf ?
En théorie, rien n’est impossible pour un législateur animé d’une réelle volonté politique. Le recours à la technique juridique de la fiction, mensonge légal consistant à réputer vrai un fait contraire à la réalité en vue deproduire un effet de droit, pourrait permettre de créer de toute pièce une assiette fiscale (les fameux « loyers imputés ») génératrice de rentrées fiscale. Relevant du champ des possibles, l’adoption d’une telle loi pourrait néanmoins se heurter, au moins, à trois obstacles majeurs.
Le premier est d’ordre conventionnel. En effet, la Cour Européenne des Droits de l’Homme (CEDH) a jugé récemment qu’était contraire à la Convention Européenne des Droits de l’Homme une disposition fiscale ayant pour effet « d’imposer (…) des revenus qu’il [le contribuable] n’avait pas perçus (…), et ce de manière automatique, en l’absence de tout autre élément venant au soutien de l’hypothèse de la mauvaise foi du requérant dans l’établissement de sa déclaration. »[8]. Rendu à propos de la majoration de 25% pour non-adhésion à un centre de gestion agréé, l’arrêt de la Cour semble estimer contraire à la Convention une mesure fiscale consistant à imposer des revenus pouvant être qualifiés de fictifs. A ce jour, la portée de cette décision est encore incertaine et abondamment débattue. Toutefois, on pourrait y voir la volonté de la Cour de limiter l’application de dispositifs d’imposition de revenus fictifs aux seuls contribuables ayant réalisé des actes frauduleux, excluant de son champ d’application les contribuables ayant déposé leurs déclarations « présumées faites de bonne foi et correctes ». Si une telle lecture était retenue, l’imposition des « loyers imputés » serait alors contraire aux dispositions de la Convention relatives au droit de propriété.
Deuxième obstacle : l’adoption d’une telle mesure pourrait être défavorable aux finances publiques. Contre-intuitif au premier abord, ce point de vue est pourtant la position officielle du Ministre de l’Economie et des Finances. En effet, en 2013, alors qu’un parlementaire s’interrogeait sur les intentions du gouvernement quant à l’opportunité de soumettre à l’impôt sur le revenu les revenus fictifs que constitue l’absence de loyer pour les propriétaires, le ministre s’est livré à un bref exercice de pédagogie fiscale particulièrement intéressant :
Le troisième obstacle serait d’ordre constitutionnel. En effet, l’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 dispose que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». Sur ce fondement, il pourrait notamment être soutenu que la taxation d’un loyer fictif reviendrait, par la création d’une pression fiscale excessive sur les propriétaires, à porter atteinte au droit de propriété de ces derniers sur leurs biens. Toutefois, si la jurisprudence du Conseil Constitutionnel fait mention de la notion d’impôt confiscatoire[10], les contours de cette dernière n’ont pas été défini par les juges de la rue Montpensier. La question de la constitutionnalité de la taxation des « revenus imputés » reste donc ouverte.
En définitive, c’est surtout un manque de volonté politique qui empêche l’avancement de l’idée chère à Thomas Piketty. En effet, afin de ne pas pénaliser les classes moyennes, le gouvernement s’orienterait actuellement davantage vers une hausse de l’imposition des contribuables situés dans les tranches hautes du barème de l’impôt sur le revenu[11].
[1] https://www.insee.fr/fr/statistiques/7738724?sommaire=7761826
[2] Piketty, Landais, Saez, Pour une révolution fiscale, Seuil, 2011, pages 127
[3] https://www.cae-eco.fr/staticfiles/pdf/cae-note010.pdf
[4] https://tnova.fr/site/assets/files/10892/13022015_-_propositions_pour_une_relancer_durablement_de_la_construction_de_logements.pdf?10xfy
[5] https://www.strategie.gouv.fr/sites/strategie.gouv.fr/files/atoms/files/2017-2027-actions-critiques-fiscalite-logement_1.pdf
[6] https://www.lesechos.fr/idees-debats/cercle/opinion-fiscalite-revoila-limposition-des-loyers-fictifs-2074078
[8] CEDH, 7 décembre 2023, n° 26604/16 ; https://hudoc.echr.coe.int/fre#{%22tabview%22:[%22document%22],%22itemid%22:[%22001-229323%22]}
[9] Réponse ministérielle en date du 26 février 2013 (https://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-10606QE.htm)
[11] https://www.lenouveleconomiste.fr/vers-une-hausse-des-taux-superieurs-de-impot-sur-le-revenu-109834/
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]]>L’article UN VERITABLE SUCCÉS POUR CETTE 3EME EDITION « LES MUSICALES DE LA ROUTE DE CÉZANNE » est apparu en premier sur Novalfi.
]]>Nous sommes ravis d’avoir soutenu cet évènement culturel Aixois.
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]]>L’article Le Château de la Pioline est apparu en premier sur Novalfi.
]]>A trois kilomètres du centre d’Aix en Provence, sur les bords de la rivière de l’Arc, dès 1303, se trouvait le Moulin de Verdaches du nom de son propriétaire le seigneur Rodolphe de Verdaches.
De simple moulin au XIVe siècle, propriété de Rodolphe de Verdaches qui lui donna son nom, cette bâtisse devint un domaine nommé « Beauvoisin » sous Arnaud Borilly, trésorier général du roi en Provence.
Charles Quint, l’empereur du Saint-Empire romain germanique y fit une halte en 1536 lors de sa malheureuse campagne militaire pour soumettre la Provence (il battit en retraite après avoir perdu plus de 20 000 hommes).
Plus tard, en 1579, c’est au sein même de ce château que la reine Catherine de Médicis signa un accord de paix au plus fort du conflit religieux entre catholiques et protestants mettant fin aux troubles qui déchiraient la Provence depuis plusieurs années.
Suite à cet événement historique à portée nationale, les terres du château furent érigées en fief par Henri III avec tous droits de juridiction.
Guillaume du Vair, Premier Président au parlement de Provence, achète la seigneurie en 1613 et la vend trois ans plus tard à Reynaud de Piolenc.
Reynaud de Piolenc, écuyer d’Aix, Seigneur de Cornillon, issu d’une très vieille famille comtadine lui donna son appellation actuelle de « Pioline ». Les premiers grands travaux d’agrandissement et d’embellissement datent de cette période, dans la plus pure tradition des bâtisses campagnardes, propices aux retraites estivales de l’aristocratie aixoises.
En 1760 des revers de fortune accablent Honoré Henry de Piolenc de Thoury. Le Château de la Pioline est vendu aux enchères, l’acquéreur est le Marquis de Meyronnet, conseiller au parlement.
Il entreprend la construction de deux ailes latérales et de la cour d’honneur dotée d’une fontaine centrale et ornée de vases du fameux sculpteur Chastel. D’autres transformations sont réalisées : un nouvel escalier et sa rampe, le pavement de tomettes de toutes les pièces du château.
En 1772 il fait construire la petite « ménagerie » baptisée Hôtel de Pourceaugnac comme le montre la plaque d’ardoise gravée sur la façade, sous une montre solaire. Il inaugure enfin, en 1774, le grand salon doré rebaptisé Salon Louis XVI très richement décoré pour l’époque dans cette région. Malheureusement nous ignorons tout du nom des artistes, nous ne saurons sans doute jamais qui est l’auteur de l’esquisse au fusain exécutée derrière la fausse porte de ce salon…
Après la Révolution La Pioline devient la propriété d’un négociant, Balthazar Moutte puis en 1829 du Duc de Blacas d’Aups, familier du Roi Charles X.
Laissé un temps à l’abandon le Château de La Pioline est cédé à un antiquaire qui restaure fort bien la propriété et obtient le classement parmi les monuments historiques.
Aujourd’hui, la mémoire du passé subsiste dans cette élégante demeure de la ville d’Aix en Provence où nous vous accueillons.
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]]>Pour la troisième édition, les Musicales de la route de Cézanne auront lieu au Tholonet et Aix-en-Provence. Le festival se tiendra du 27 au 30 juillet.
Découvrez la programmation sur le site Internet https://lnkd.in/emMj3-ji
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]]>L’article Les rémunérations des associés de SEL : uniformisation du régime d’imposition est apparu en premier sur Novalfi.
]]>Une Société d’Exercice Libéral (SEL) est une forme de société qui a vocation à regrouper des professionnels exerçant une activité libérale. Mises en place par la loi du 31 décembre 1990[1], le régime fiscal des rémunérations de ses associés et gérants fait l’objet d’un débat depuis plusieurs années.
Après avoir longtemps adopté une position contraire à la jurisprudence du Conseil d’Etat[2], l’administration fiscale s’est finalement ralliée, de manière inattendue, à celle-ci
Par une mise à jour de son Bofip en date du 15 décembre 2022 (BOI-RSA-GER-10-30 n°520), l’administration fiscale a opéré un revirement en matière d’imposition des revenus perçus par les associés d’une SEL (associés dirigeants, ou non, de SELAFA, SELAS, SELARL et de SELCA). Il est désormais nécessaire, afin de déterminer leur régime d’imposition, de distinguer :
Et
Selon cette mise à jour, ces dernières doivent être imposées dans la catégorie des Bénéfices non-commerciaux (BNC), position déjà adoptée par le Conseil d’État en 2014 et 2017[3].
Cette mise à jour de la doctrine administrative présente, toutefois, des exceptions aux termes desquelles ces mêmes rémunérations demeureraient imposées dans la catégorie des traitements et salaires (activité salariée exercée dans le cadre d’un lien de subordination et impossibilité de différencier les rémunérations des gérants majoritaires de SELARL et des associés gérants de SELCA résultant de leur activité libérale de celles résultant de leurs fonction de direction) mais aussi des conséquences pratiques (perte du bénéfice de l’abattement de 10 % pour frais professionnels et tenue d’une comptabilité pour leur propre activité libérale) à prendre en compte.
Ces régimes d’imposition des revenus doivent s’appliquer dès l’imposition 2024 des revenus 2023. Toutefois, l’administration fiscale admet que les contribuables concernés ont la possibilité de déclarer les revenus de 2023 qu’ils perçoivent au titre de leur activité libérale, dans la catégorie des traitements et salaires.
Toute l’équipe de NOVALFI reste à votre disposition pour vous conseiller et évaluer avec vous les incidences de cette mesure.
[1] Loi 31 déc. 1990, n° 90-1258, relative à l’exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé et aux sociétés de participations financières de professions libérales
[2] CE 16-10-2013 n° 339822 ; CE 8-12-2017 n° 409429.
CE, 22-09-2014 n°374814&CE, 08-12-2017, n°409 429, arrêts dans le cadre desquels le Conseil d’Etat considérait que les rémunérations perçues, par les associés de SEL, au titre leur activité libérale, conserver le caractère de BNC, et qu’ils pouvaient donc obtenir la déductibilité de leurs cotisations Madelin.
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]]>L’article Les 100 qui font le Patrimoine est apparu en premier sur Novalfi.
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]]>Le cabinet Novalfi Delimata met son expertise à disposition des associations tutélaires, des mandataires judiciaires et des tuteurs familiaux, dans un souci de sécurisation de leurs prises de décision et de respect du projet de vie des personnes protégées.
Perte d’autonomie à la suite d’un dommage corporel, handicap, dépendance liée au vieillissement sont autant de situations sur lesquelles nous pouvons intervenir.
Nos compétences dédiées aux personnes protégées
Les compétences pluridisciplinaires du Groupe Novalfi Delimata nous permettent de vous accompagner de façon globale et sécurisée :
Gestion de patrimoine : placements financiers, immobiliers… Vous mettez en adéquation le projet de vie de la personne vulnérable avec les capacités offertes par son patrimoine.
Droit : assistance juridique, droit de la famille et des sociétés, vie juridique des SCI… Vous êtes guidé dans un environnement juridique souvent méconnu et complexe.
Expertise fiscale : déclaratifs fiscaux (IR, IFI, sociétés) …Vous respectez les règles de l’administration et gagnez du temps dans vos démarches.
Notre démarche d’accompagnement
• Etude globale de la situation des personnes vulnérables : maintien ou adaptation du cadre et du niveau de vie
• Définition des stratégies possibles : mise en place de mandats spécifiques, rapports annuels de gestion au juge des Tutelles, équilibrage du budget…
• Proposition de solutions de placements : contrats épargne handicap, rente de survie…
• Accompagnement dans la mise en place des solutions retenues : rédaction de requêtes auprès des tribunaux, préparation des contrats conformément aux ordonnances rendues par les tribunaux, suivi continu…
Les atouts de notre offre dédiée aux personnes protégées
• Une approche responsable et indépendante : le cabinet Novalfi Delimata n’est lié à aucun organisme financier ou d’assurance. Nous réalisons une étude patrimoniale sur mesure, en fonction de la situation et des projets de vie de la personne protégée.
• Une organisation souple, des compétences reconnues : au sein de notre équipe d’experts, notre conseillère spécialisée dans la gestion du patrimoine des personnes protégées saura s’adapter à vos besoins, dans le respect des procédures et du cadre législatif protégeant les personnes vulnérables.
• Un accompagnement sur la durée : dans le cadre d’un suivi annuel, nous vous aidons dans la réalisation du rapport annuel de gestion au juge des tutelles. Nous adaptons les stratégies mises en place en fonction des événements patrimoniaux (succession, vente immobilière…)
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]]>L’article Projet de loi de finances pour 2022 : vers une chasse renforcée aux comptes étrangers non déclarés est apparu en premier sur Novalfi.
]]>De nos jours, de plus en plus de contribuables cherchent à se constituer un patrimoine. À cette fin, le législateur met en place des dispositifs immobiliers de défiscalisation afin de les inciter à acquérir de nouveaux biens. En outre, certains contribuables peuvent réaliser des travaux de réparation ou de rénovation avec l’objectif d’entretenir ou d’augmenter la valeur de leur patrimoine immobilier. Ces travaux, d’un montant plus ou moins important, peuvent être réalisés avec différents objectifs : rénover le bien, réaliser des travaux énergétiques dans le but de louer le bien mais également d’augmenter sa valeur dans l’espoir d’en dégager une plus-value. Lorsque le montant de ces travaux s’avère être élevé, ceux-ci génèrent des déficits fonciers qui viennent s’imputer sur le revenu imposable des contribuables. La constitution ou l’amélioration de son patrimoine peut donc être une source d’économie d’impôt. Et donc, faire l’objet de contrôles de l’administration fiscale.
Or, depuis plusieurs années, la volonté du gouvernement est de lutter davantage contre la fraude et l’évasion fiscale. En effet, en 2019, l’administration fiscale française a estimé à 14 milliards d’euros les pertes engendrées par l’évasion fiscale[1], et cherche donc des solutions afin de remédier à ces pertes.
Le projet de loi de finances pour 2022, présenté à l’Assemblée nationale le 22 septembre 2021, n’a pas non plus échappé à cette tendance.
En effet, l’article 34 undecies de ce projet de loi met en place de nouvelles sanctions fiscales en cas de manquement à la déclaration des avoirs à l’étranger (notamment comptes bancaires, trusts, contrats d’assurance-vie, contrats de capitalisation dès lors qu’ils ont été ouverts à l’étranger). Il convient de préciser que cette nouvelle sanction s’applique aux comptes d’actifs numériques, dont les obligations déclaratives sont souvent méconnues des contribuables.
Jusqu’ici, lorsque des rectifications étaient effectuées, à raison de sommes figurant sur des comptes ou des contrats étrangers, le supplément d’impôt afférent à ces avoirs était déjà assorti d’une majoration de 80%[2]. Désormais, par un amendement déposé par le Gouvernement, et adopté en 1ère lecture à l’Assemblée nationale, le projet de loi de finances pour 2022 vient renforcer les sanctions en cas de non-déclaration des avoirs étrangers, impactant les économies d’impôts dont peuvent bénéficier les contribuables au titre de dispositifs défiscalisant.
Ainsi, à compter de 2022, les contribuables n’ayant pas respecté leurs obligations déclaratives ne pourraient plus imputer les réductions d’impôts auxquels ils avaient droit, ni déduire les déficits issus de leurs différentes sources de revenus (revenus fonciers, activités de locations meublées, BNC…). En réalité, cette sanction était déjà prévue[3] mais ne pouvait pas être « mise en œuvre à l’encontre des contribuables sanctionnés par l’application de la majoration de 80% prévue par l’article 1729-0 A du CGI »[4].
Désormais, les dispositions de l’article 1731 bis du CGI seraient élargies aux contribuables fiscalement domiciliés en France et qui omettent de déclarer les placements financiers dans un pays étranger. Par conséquent, l’administration fiscale serait en droit de remettre en cause les réductions d’impôt ou déductions afférents à des actifs bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation immobilière (tel que Pinel, Malraux, Girardin, Cosse, etc…) en cas de découverte, de sa part, d’avoirs étrangers.
Toutefois, même si ce projet de loi a été adopté en première lecture par l’Assemblée nationale, une seconde lecture devrait être organisée à la suite de son rejet par le Sénat. Même si le chemin vers l’adoption de cette loi de finances pour 2022 semble être encore long, ce projet semble confirmer le durcissement de l’action des pouvoirs publics contre la fraude et l’évasion fiscale.
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[1] Le Progrès « Évasion fiscale : combien d’argent perdu chaque année ? », 07/06/2019
[2] CGI. Art. 1729-0 A ; BOI-CF-INF-20-10-50 n°90
[3] CGI. Art. 1731 bis
[4] Amendement n°II-3477, dépose le 06/11/2021
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]]>L’article Les leçons de Bernard Tapie… en matière d’ingénierie patrimoniale est apparu en premier sur Novalfi.
]]>Aimant prendre des risques, Tapie n’a pas hésité à brûler quelques feux rouges. La manière dont il a structuré son groupe, selon la lecture que l’on en fait, peut témoigner de son audace[4] : d’un côté, la Société en Nom Collectif GROUPE BERNARD TAPIE (GBT) qui détenait son empire industriel (Adidas, Vie Claire, Wonder, etc.) ; de l’autre côté, la Société en Nom Collectif FINANCIERE IMMOBILIERE BERNARD TAPIE (FIBT), qui détenait son patrimoine privé, constitué notamment de son hôtel particulier et de son yacht (le Phocéa).
Pourquoi recourir à la Société en Nom Collectif (SNC), dont les praticiens connaissent le principal danger, à savoir la responsabilité indéfinie et solidaire de ses associés face aux créanciers ? C’est que cette structure sociétaire n’est pas dénuée de charmes.
En effet, le caractère translucide de ce type de société lui aurait permis, par la compensation des bénéfices et des pertes générés par ses multiples activités, de se rendre non-imposable au plan de l’impôt sur le revenu. De ce fait, Tapie aurait également pu échapper à la taxe d’habitation de son hôtel particulier rue des Saints-Pères, dans le VIIème arrondissement de Paris, dont la superficie était de 1500 m² ![5]
Outre les gains fiscaux, la SNC n’est pas sans présenter quelques menus intérêts. Une telle société n’était pas contrainte de publier ses comptes. En outre, prélever des fonds dans la caisse sociale n’est pas susceptible de constituer le délit d’abus de bien social, dont le champ d’application se limite pour l’essentiel aux dirigeants de SA, SAS, et SARL[6].
Selon le bon mot de Maurice Cozian, le recours à la SNC aurait permis à ce « professionnel de la survie »[7] quelques « dévergondages »[8] qui, s’ils lui ont permis de réaliser de substantielles économies d’impôt, ont finalement causé sa perte. En effet, à la suite de nombreux déboires très médiatisés, les deux SNC de Bernard Tapie ont été placées en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 novembre 1994. S’en est suivie la liquidation judiciaire des époux Tapie, prononcée par ce même tribunal le 14 décembre 1994[9].
Sans présager de ce qu’ont pu être ses réels objectifs, que retenir de la vie mouvementée du « Boss »[10] au plan patrimonial ? Essentiellement deux leçons.
La première est que l’optimisation de la seule fiscalité n’est jamais un objectif patrimonial légitime. Elle n’est en réalité qu’un paramètre à prendre en compte dans la structuration globale de votre patrimoine qui ne doit jamais prendre le pas sur vos réels objectifs : développement et transmission de votre patrimoine dans un cadre juridique et fiscal maîtrisé, optimisation de votre solde budgétaire, protection du conjoint, etc.
La seconde est que les schémas d’optimisation patrimoniaux pérennes ne sont jamais ceux qui ont pour « motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales » du contribuable. C’est d’ailleurs ce que rappelle le législateur, qui sanctionne les contribuables ayant commis un abus de droit d’une pénalité égale à 80% des droits éludés[11].
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[1] https://www.ladepeche.fr/2021/10/03/bernard-tapie-lhomme-aux-mille-vies-9828061.php
[2] https://www.courrierinternational.com/article/vu-de-letranger-bernard-tapie-bonimenteur-magnifique-que-la-france-aimait-aduler-ou-detester
[3] https://www.francetvinfo.fr/politique/mort-de-bernard-tapie/mort-de-bernard-tapie-ses-defauts-etaient-sans-doute-a-la-mesure-de-ses-qualites-temoigne-l-ancien-procureur-eric-de-montgolfier_4793617.html
[4] https://www.lesechos.fr/1994/11/le-groupe-de-bernard-tapie-guette-par-la-cessation-de-paiements-893286
[5] COZIAN Maurice, Précis de droit des sociétés, Lexis Nexis, page 467, 2007
[6] C. com. art. L 241-3, 4° et 5° ; L 242-6, 3° et 4°
[7] https://www.voici.fr/news-people/actu-people/bernard-tapie-ce-surnom-tres-symbolique-que-lui-donne-son-ami-franz-olivier-giesbert-705679
[8] COZIAN Maurice, Précis de droit des sociétés, Lexis Nexis, page 467, 2007.
[9] Sentence arbitrale en date du 7 juillet 2008, page 11, http://fr.wikimediation.org/images/1/1c/Sentence_arbitrale_Affaire_Tapie.pdf
[10] https://www.francetvinfo.fr/sports/foot/om/mort-de-bernard-tapie-les-hommages-des-marseillais-au-boss_4794743.html
[11] Article L 64 A du Livre des procédures fiscales
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]]>L’article Le prêt immobilier : des règles qui se durcissent au 1er janvier 2022 est apparu en premier sur Novalfi.
]]>Aujourd’hui, la France compte parmi les pays du monde présentant l’un des plus faibles taux de défaut de paiement des crédits immobiliers[1]. Toutefois, cela n’a pas empêché le Haut Conseil de Stabilité financière (HCSF) de durcir les conditions d’octroi de crédits accordés par les établissements bancaires français.
Après une réunion ce mardi 14 septembre 2021, le HCSF vient, en effet, renforcer le devoir de prudence et de prévention des risques de la part des banques, en conférant à ses propres recommandations, une portée juridique contraignante.
En effet, par une recommandation de janvier 2021[2], de nouvelles mesures de protection avaient déjà été conseillées aux banques – qui ont d’ailleurs majoritairement été appliquées depuis (vous pouvez retrouver les explications de cette recommandation dans notre actualité en date du 4 janvier 2021). A partir du 1er janvier 2022, les établissements bancaires devront désormais veiller à encadrer l’octroi de crédit immobilier, sous peine de sanctions :
Cette décision contraignante intervient dans un contexte où les conditions d’accès au crédit sont actuellement favorables grâce à un taux proche des 1%, ce qui donne donc, à l’heure actuelle, un caractère prudent à cette décision. Toutefois, que va-t-il se passer lorsque les taux se mettront à remonter ? Le crédit immobilier étant un « carburant de l’économie »[3], le HCSF se contraint lui-même à adapter ses recommandations à l’évolution des taux, afin de ne pas freiner de manière inopportune l’octroi de prêts immobiliers. En effet, des taux plus élevés entraîneraient des annuités plus importantes, et par conséquent, impacteraient le taux d’endettement des Français.
Ces nouvelles mesures, susceptibles de vous concerner directement, ont reçu un accueil controversé de la part des emprunteurs comme des banques. Pour les premiers, l’encadrement du « taux d’effort » pourrait les amener à allonger la durée de leur prêt – qui ne pourra toutefois pas dépasser 25 ans – afin de pouvoir respecter cette nouvelle règle des 35%, et à payer, corrélativement, un taux d’intérêt plus élevé, augmentant ainsi le coût de l’investissement. Concernant les organismes bancaires, ces mesures contraignantes soulèvent de nouvelles interrogations : comment apprécieront-ils, désormais, les emprunts immobiliers réalisés au travers d’une SCI ? Comment vont-ils veiller à respecter ces nouvelles conditions contraignantes d’octroi du crédit tout en veillant à ne pas dépasser le taux d’usure ?
C’est pourquoi toute l’équipe de NOVALFI reste à votre disposition pour vous conseiller et vous aider à déterminer des solutions pertinentes vous permettant de mieux préparer vos projets immobiliers.
[1] AUTIER Guillaume, « Pourquoi la décision du HCSF sur le crédit immobilier est-elle contraire au bon sens ? »
[2]Recommandation n°R-HCSF-2021-1 du 27 janvier 2021 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France.
[3] AUTIER Guillaume, « Pourquoi la décision du HCSF sur le crédit immobilier est-elle contraire au bon sens ? »
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