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Crédit immobilier : assouplissement des conditions d’octroi recommandées par le HCSF

Cher(e)s Clients,

Le 12 décembre 2019, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) recommandait aux banques (pour ne pas dire enjoignait) de resserrer leurs conditions d’octroi de crédits en se conformant aux bonnes pratiques usuelles, principalement au regard : Du « taux d’effort …

Le 12 décembre 2019, le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) recommandait aux banques (pour ne pas dire enjoignait) de resserrer leurs conditions d’octroi de crédits en se conformant aux bonnes pratiques usuelles, principalement au regard :

  • Du « taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que ce dernier n’excède pas 33 %[1]» ;
  • De « la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans ».

Ces recommandations étaient alors motivées par l’identification d’un risque de crédit préjudiciable tant pour les banques, compte tenu de la diminution de leurs marges, que pour les particuliers, exposés à un retournement de la conjoncture économique pouvant les conduire au défaut.

Tout en observant que « les risques de stabilité financière restent à un niveau élevé » et en rappelant « son objectif de préserver des pratiques saines », le HCSF a décidé, le 17 décembre 2020[2], d’ajuster ses recommandations.

Ces ajustements portent principalement autour de deux axes :

  1. La hausse du taux d’endettement des ménages (ou « taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier » de 33 à 35 %[3];
  2. La prise en considération des différés d’amortissement liés aux spécificités d’opérations telles que les ventes en l’état futur d’achèvement permettant de rehausser la durée maximale des emprunts de 25 à 27 ans.

Sans qu’il ne soit question ici d’en apprécier l’opportunité, ces assouplissements peuvent paraître surprenant au regard de la période pour le moins troublée que l’économie française traverse depuis la formulation des premières recommandations.

Les marges des organismes bancaires et l’exposition des particuliers à un retournement de la conjoncture, motifs de ces premières recommandations, semblent constituer des paramètres au moins tout aussi prégnants que fin 2019.

Concernant les particuliers, ces mesures font en outre abstraction de la notion de « reste à vivre », autre critère bancaire de solvabilité. Ce critère semble pourtant le plus pertinent pour une maîtrise du risque supporté par l’emprunteur.

La dimension budgétaire ne devrait-elle pas présider à toute opération de crédit, comme à toute décision patrimoniale ? La maîtrise du taux d’endettement doit-il primer sur ce « reste à vivre » dans les conditions d’octroi des prêts ?

N’était-ce pas le principal objectif que le HCSF entendait poursuivre lorsqu’il formulait ses premières recommandations ?

Le respect des bonnes pratiques, aussi bonnes soient-elles, n’offrent ainsi pas toutes les garanties auxquelles devrait pouvoir prétendre l’emprunteur. L’appréhension de son projet de financement au travers d’une approche globale de sa situation patrimoniale peut lui permettre d’asseoir ces garanties. C’est là aussi l’un des rôles de votre CGP Novalfi.

[1] Recommandation N°R-HCSF-2019-1 relative aux évolutions du marché immobilier en France en matière d’octroi de crédit

[2] HCSF – 27éme séance – 17 Décembre 2020 – Communiqué de presse

[3] A laquelle s’ajoute une hausse de la marge de manœuvre accordée aux établissements de crédit qui pourraient désormais déroger (prioritairement au profit des primo-accédants) à cette règle pour 20 % du volume total des crédits contre 15 % précédemment.

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