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Pourquoi faut-il faire évaluer vos biens immobiliers par un expert ? nouvelle illustration (cass. com. 07/05/2019, n°17-15621)

Cher(e)s Clients,

Dans le cadre d’une récente brève[1], nous vous exposions les 2 principales raisons pouvant être avancées pour vous convaincre de faire réaliser une évaluation de vos immeubles par un professionnel : Optimiser l’administration de votre patrimoine immobilier ; Sécuriser vos relations avec …

Dans le cadre d’une récente brève[1], nous vous exposions les 2 principales raisons pouvant être avancées pour vous convaincre de faire réaliser une évaluation de vos immeubles par un professionnel :

  • Optimiser l’administration de votre patrimoine immobilier ;
  • Sécuriser vos relations avec l’administration fiscale.

L’arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de Cassation le 7 mai dernier vient illustrer cette 2nde raison en reconnaissant pour la 1ère fois la taxation aux Droits de Mutation à Titre Gratuit (DMTG) d’une opération consentie par une personne morale à l’un de ses associés à vil prix[2].

Cet arrêt permet de mettre en évidence l’arsenal dont l’administration entend désormais se prévaloir pour agir à l’encontre d’opérations reposant sur des évaluations contestables, arsenal complété d’une nouvelle arme.

Jusqu’à cet arrêt, il était observé que, face à de telles « sous-évaluations », l’administration devait démontrer l’existence d’un acte anormal de gestion résultant de la cession d’un élément d’actif à un prix significativement inférieur à sa valeur vénale (CE, 21 Décembre 2018, n°402006 ; CE, 9 Mai 2018, n°387071), selon une dialectique de la preuve complexe.

Sur la base de ces 2 fondements, l’avantage occulte ainsi révélé était imposé à l’impôt sur les sociétés au niveau de la société et à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des revenus distribués au niveau des associés.

L’administration semblait ainsi se ranger à la lecture de la majorité des auteurs lesquels considèrent que les DMTG ne sauraient être exclusivement appliqués que dans le cadre de mutations entre particuliers.

L’arrêt du 7 mai 2019 confère ainsi une nouvelle corde à l’arc de l’administration, la Cour de Cassation lui reconnaissant pour la 1ère fois la faculté d’appliquer les DMTG (au taux de 60 % pour une opération entre tiers) dans le cadre d’une transmission consentie par une personne morale.

Cette décision est d’autant plus remarquable que, dans cette affaire, le requérant lui-même faisait valoir que l’acte par lequel la société s’était dépouillée ne pouvait être imposé dans son chef qu’au titre des revenus distribués.

La Cour de Cassation considère qu’il n’en est rien, reconnaissant ainsi une possible qualité de donateur, tant au sens civil qu’au sens fiscal, à une personne morale.

Reste désormais à déterminer si l’arsenal dont dispose l’administration fiscale dans un tel contexte sera considéré comme cumulatif ou alternatif.

Pourquoi en effet, lorsqu’elle révèle de telles sous-évaluations d’actifs, ne lui serait-il pas reconnu la faculté d’imposer cumulativement l’opération aux DMTG (soit un taux réel de 108 % de l‘insuffisance de prix, pénalités incluses) et à l’impôt sur le revenu au titre des revenus distribués (soit, pour la dernière tranche du barème, un total de 108,43 % d’un revenu égal à l’insuffisance de prix, pénalités incluses) ?

Si des arguments contraires pourraient être indubitablement avancés au regard de l’écrasante sanction qui en découlerait, seule une évaluation rigoureuse et réfléchie des actifs avant toute mise en œuvre d’opérations de transmission (entre personne morale et particulier, mais également entre particuliers) permettra d’éluder cette question.

L’accompagnement de votre CGP sera un atout indéniable pour vous permettre d’apprécier l’opportunité de telles opérations et leurs conditions de mise en œuvre.

[1] Cf. dans ces mêmes Actualités, Brève du 20 Juin 2019 « Pourquoi faut-il faire évaluer vos biens immobiliers par un expert ?

[2] Ce qui aurait pu conduire à s’interroger sur la nullité de la vente – Cf. Cass. Com. 22 Mars 2016, n° 14-14218

Benjamin DERRAC, Service Ingénierie Patrimoniale

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