Vers la suppression progressive du statut optionnel du loueur meublé professionnel (LMP) … : attention aux conséquences fiscales imprévues !

De nombreux contribuables font le choix de se placer volontairement sous le statut de LMP à raison des locaux d’habitation qu’ils donnent en location meublée. Au plan de l’Impôt sur le Revenu (IR), le statut est accordé sous réserve de …

De nombreux contribuables font le choix de se placer volontairement sous le statut de LMP à raison des locaux d’habitation qu’ils donnent en location meublée.

Au plan de l’Impôt sur le Revenu (IR), le statut est accordé sous réserve de respecter les 3 conditions prévues par l’article 155 IV du Code Général des Impôts (CGI) au titre desquelles figurent :

  • L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) d’un membre du foyer fiscal au tant que loueur professionnel
  • Des recettes supérieures à 23 000 €
  • Des recettes excédant les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu à l’exclusion des revenus du patrimoine tels les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers.

Concrètement, le choix de s’inscrire ou non au RCS, les deux autres conditions étant remplies par ailleurs, permettait de choisir librement de se placer sous le régime du LMP. La condition d’inscription au RCS a suscité de nombreux débats depuis longtemps. Certains greffes refusaient aux contribuables cette inscription au motif que l’activité restait par nature civile. Cela étant, l’investisseur pouvait justifier de sa volonté de s’immatriculer en produisant une copie du refus motivé du greffe du tribunal de commerce. (Mesure de tolérance confirmé par une réponse Ministérielle Lambert du 13 Avril 1995). Plus récemment, concernant, le régime d’exonération des plus-values professionnelles réalisées par un loueur professionnel (article 151 Septies dans sa version antérieure), le Conseil Constitutionnel[1] a jugé que la condition d’inscription au RCS était inconstitutionnelle. L’administration fiscale a tenu compte de cette décision dans sa doctrine en supprimant purement et simplement la condition d’inscription au RCS pour apprécier le statut de LMP à compter du 08/02/2018. Une réponse ministérielle du 18/06/2019[2] a pris acte de cette suppression en indiquant que le texte de loi, non modifié jusqu’à présent, allait être amendé afin de tenir compte de cette suppression.

En pratique, basculer du statut de LMNP au statut de LMP devient inévitable pour les contribuables générant des recettes supérieures à 23 000 € et prépondérantes par rapport aux autres revenus professionnels du foyer. Suivant cette même logique, la faculté de s’inscrire est, en outre, refusé depuis le 18 Juillet 2018 en l’absence de prestation de services[3] selon décision du Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés.

Ce basculement automatique engendre de lourdes conséquences fiscales :

  • Les déficits LMP imputables sur le Revenu Global, n’impacteraient plus l’assiette des cotisations sociales
  • Les déficits non professionnels non encore imputés risqueraient d’être perdus
  • Les PV sur immeubles relèveraient du régime des PV professionnelles et non du régime des PV immobilières des particuliers. A ce titre, le décès ou une donation serait alors un fait générateur d’imposition.
  • L’affiliation au régime social des indépendants avec une cotisation minimale en cas de recettes faibles.

D’autres points suscitent des interrogations. On peut citer notamment les cas suivants :

  • Une réduction Censi-Bouvard pourrait être remise en cause pour un loueur devenant professionnel.
  • Quid de l’application des dispositions protectrices du Code de la Consommation (droit de rétractation de l’acquéreur, plafonnement des indemnités de remboursement anticipé, faculté de résiliation de l’assurance emprunteur …)

 

En conclusion :

Plus encore, se pose la question des modalités de modification de l’article 155 IV du CGI définissant pour l’IR le statut du loueur meublé professionnel. Si la modification intervient dans le cadre des Lois de finances de fin d’année, une rétroactivité du texte pour les revenus perçus en 2019 pourrait créer de bien mauvaises surprises, aussi bien sur le traitement social que sur le traitement des plus-values. Pour l’heure, on ne saurait que trop conseiller aux investisseurs projetant l’acquisition de locaux meublés de s’intéresser préalablement aux revenus susceptibles d’être générés sur l’année pour déterminer le régime fiscal applicable, faute de l’instauration d’une condition permettant au contribuable de choisir le statut adéquat. Avant de procéder à de quelconques aménagements (arbitrages ou autres), les investisseurs procéderont avant tout à une analyse de l’impact de ces potentielles modifications sur leur situation personnelle.

[1] Décision Conseil Constitutionnel du 08/02/2018 n°2017-689

[2] Rep. Min du 18/06/2019 n°18937

[3] Petit-déjeuner, repas, nettoyage régulier des locaux, renouvellement du linge mis à disposition, nettoyage et repassage des vêtements, accueil personnalisé …

Henri DE CLEENE, Service Ingénierie Patrimoniale

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