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Pratiquer une décote sur vos immeubles, c’est bien ; pouvoir la justifier, c’est mieux !

Cher(e)s Clients,

Nous le répétons sans cesse : évaluer les actifs composant votre patrimoine est le préalable indispensable à toute réflexion patrimoniale. Cela est particulièrement vrai pour vos immeubles. En effet, une taxation est pratiquée sur la détention (l’Imposition sur la …

Nous le répétons sans cesse : évaluer les actifs composant votre patrimoine est le préalable indispensable à toute réflexion patrimoniale. Cela est particulièrement vrai pour vos immeubles. En effet, une taxation est pratiquée sur la détention (l’Imposition sur la Fortune Immobilière – IFI) mais également sur la transmission de ceux-ci (droits de succession et droits de donation). Ces impôts sont déterminés sur la base desvaleurs communiquées par le contribuable à l’administration fiscale. Et pour cette dernière, les choses sont claires : pour le calcul de l’impôt dû, « les biens (…) sont évalués à leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt »[1]. En conséquence, une évaluation fiable, réalisée par un expert agréé auprès d’une Cour d’appel, permettra de sécuriser vos relations avec l’administration fiscale. À défaut, si celle-ci estime que le bien est sous-évalué, vous prenez le risque de subir un redressement et d’être redevable de suppléments d’impositions et de pénalités.

La notion de valeur vénale est donc un paramètre essentiel à prendre en compte dans vos stratégies patrimoniales. En apparence, sa définition semble claire. Ainsi, la Cour de Cassation estime que « la valeur vénale d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenue par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors du fait générateur de l’impôt »[2]. Mais en pratique, estimer une valeur vénale n’est pas chose aisée et dépend de nombreux facteurs. Certains d’entre eux peuvent avoir pour effet de déprécier la valeur de l’immeuble. Par exemple, un bien occupé se vend moins facilement qu’un bien libre de toute occupation. De même, détenir un immeuble en indivision peut affecter la valeur des droits de chaque indivisaire, s’il réduit les possibilités de cession dans des conditions de marché normales. Dans ces cas, il est parfaitement légitime de pratiquer une décote sur la valeur du bien, afin que celle-ci reflète sa valeur vénale.

Toutefois, on peut remarquer que certains contribuables ont la « décote facile ». L’immeuble est-il détenu en indivision ? Une décote de 20% est alors appliquée automatiquement[3]. C’est oublier un peu vite que ce n’est pas parce qu’un bien est détenu de manière indivise qu’il est décoté, mais parce que cette situation d’indivision affecte concrètement la valeur vénale du bien. Et la jurisprudence estime que c’est au contribuable de rapporter la preuve que la détention de l’immeuble en indivision est, dans son cas particulier, un facteur de dépréciation de la valeur de son droit sur celui-ci.

Or, toutes les situations ne permettent pas de justifier la pratique d’une décote. Dans un arrêt en date du 30 septembre 2020, la Cour de cassation a pu estimer qu’une décote de 20 % « ne se justifiait pas en présence d’une indivision simple, entre une mère et son fils unique, laquelle ne présente aucune difficulté de gestion. »[4]. Cet arrêt n’est pas une surprise. En effet, la Haute Cour avait déjà jugé en 2019 que l’état d’indivision d’un bien acquis conjointement par un couple marié sous le régime de la séparation de biens et constituant leur résidence principale n’affecte pas sa valeur dès lors qu’il n’est pas rapporté que cet état d’indivision influe sur les conditions de cession du bien[5].

En somme, une décote pratiquée lors de l’évaluation de vos immeubles n’est pertinente que si elle peut être justifiée, tant dans son principe que dans son quantum. Notre conseil ? Évaluer un bien ne s’improvise pas : consultez un expert ! Disposant d’une vision précise de votre patrimoine, votre conseiller patrimonial sera alors en mesure de déterminer de manière efficiente la stratégie patrimoniale en adéquation avec vos objectifs.

Toute l’équipe de NOVALFI reste à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine.

[1] BOI-ENR-DMTG-10-40-10 n°1 ; article 666 du Code général des impôts

[2] Cass. com., 27 mars 2019, n° 18-10933

[3] Décote qui, nous le rappelons, peut être légitimement pratiquée. Les droits sur une indivision, comme les parts détenues dans une SCI, ont une valeur inférieure à la fraction de la valeur totale du bien qu’ils représentent. Ils ne peuvent donc être évalués en fractionnant la valeur de l’immeuble en fonction de la quote-part détenue par chaque indivisaire. En l’espèce, la Cour de cassation valide l’arrêt d’une cour d’appel qui avait admis l’application d’un abattement de 20 % sur la valeur vénale établie par l’Administration. (Cass. com., 16 févr. 2016, n° 14-23.301)

[4] Cass. com., 30 sept. 2020, n° 18-15.748 : JurisData n° 2020-015684

[5] Cass. com., 27 mars 2019, n° 18-10933

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