Acquisition en couple : le financeur n’est pas nécessairement le propriétaire …

« La pente naturelle des couples en rupture, c’est de faire de tout un conflit et de chaque conflit un litige : chacun revisite le passé commun à la lumière nouvelle de ce récent combat »[1].   Solène et Henri sont mariés sous …

« La pente naturelle des couples en rupture, c’est de faire de tout un conflit et de chaque conflit un litige : chacun revisite le passé commun à la lumière nouvelle de ce récent combat »[1].

 

Solène et Henri sont mariés sous le régime de la séparation de biens. Ils décident d’acheter un immeuble dans le Gers pour leur servir de résidence secondaire. Leur banque octroyant le financement nécessaire, ils signent dans la foulée l’acte définitif d’acquisition chez leur notaire. Rien n’est précisé dans l’acte sur les quotités d’acquisition, ni sur les modalités de remboursement de l’emprunt.

Henri décidant peu après de quitter son travail pour créer une méthode de développement personnel, c’est Solène qui dans un premier temps assure, au moyen de son salaire, le paiement des annuités d’emprunt. Solène occupe un poste à responsabilité au sein d’une entreprise de biotechnologie lui octroyant un revenu important, de sorte que le train de vie confortable du couple n’est pas impacté.

Henri n’ayant pu trouver de situation professionnelle stable, Solène remboursera l’intégralité de l’emprunt au moyen de ses revenus d’activité.

Quinze ans plus tard, Solène et Henri décident de divorcer. Solène, ayant remboursé 100% de l’emprunt, s’estime propriétaire de l’immeuble. Henri, quant à lui, s’estime propriétaire à 50% de l’immeuble et n’être redevable d’aucune somme envers Solène.

Qui a raison ?

  1. Le financement ne fait pas le propriétaire…

Malheureusement pour Solène, le financement réel est sans incidence sur la propriété. La Cour de cassation juge avec constance « [qu’un] bien indivis appartient aux indivisaires dans les proportions fixées par le titre de propriété et non au regard de la participation de chacun au financement de son acquisition »[2]. Ainsi, peu importe que Solène ait supporté 100% du remboursement de l’emprunt. Elle n’est propriétaire que de la quotité mentionnée dans l’acte.

Or dans notre cas, l’acte est silencieux. Comment déterminer la quote-part de Solène et Henri ? Réponse de la Cour de Cassation : à défaut de précision dans l’acte, les acquéreurs indivis sont réputés avoir acquis l’immeuble à parts égales[3]. Solène et Henri détiennent donc chacun 50% de l’immeuble.

Le droit semble donc donner raison à Henri. Pour autant, Solène est-elle sans recours ?

  1. … mais il peut faire le créancier, le donateur, ou l’heureux bénéficiaire de l’article 214 du Code civil …

 

Il existe une distorsion entre les quotités d’acquisition et le financement réellement effectué par chaque époux.

Comment qualifier juridiquement les sommes, remboursées par un époux au titre de l’emprunt, qui excèdent sa quote-part d’acquisition ? Plusieurs voies sont envisageables :

  • Le rapport d’obligation est à titre onéreux: Solène disposera donc d’une créance contre Henri ;
  • Le rapport d’obligation est à titre gratuit: Henri aura bénéficié d’une libéralité (donation) de Solène ;
  • Le rapport d’obligation résulte des effets du mariage: il pourrait être considéré que Solène, en acquittant l’intégralité de l’emprunt, a contribué aux charges du mariage telles qu’entendu par l’article 214 du Code civil, excluant dès lors toute créance ou libéralité conjugale. Si cet article ne définit pas la notion de « charges du mariage », il a pu être considéré que ces dernières comprennent « toutes les dépenses du couple en fonction du train de vie qu’il s’est fixé »[4].

On l’aura compris, Solène tentera de démontrer qu’elle détient une créance contre Henri. Ce dernier, quant à lui, aura tout intérêt à démontrer l’existence d’une libéralité ou l’acquittement de la contribution de Solène aux charges du mariage.

Les choses paraissent claires pour Henri : il ne doit rien à Solène dans la mesure où celle-ci, remboursant chaque mois l’emprunt avec son salaire, a réalisé sa contribution aux charges du mariage. C’est ce que semble indiquer leur contrat de mariage[5] : « les époux contribuent aux charges du mariage en proportion de leurs revenus et gains respectifs. Chacun d’eux sera réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive, en sorte qu’ils ne seront assujettis à aucun compte entre eux, ni à retirer à ce sujet aucune quittance l’un de l’autre ». Renseignement pris auprès de son conseiller patrimonial, cette clause est presque systématiquement insérée dans tous les contrats de mariage instaurant un régime de séparation de biens.

Toutefois, les choses paraissent également claires pour Solène : Henri lui doit une créance égale à 50% de la valeur de l’immeuble, dans la mesure où il était convenu tacitement qu’Henri lui rembourserait ladite somme une fois sa situation professionnelle stabilisée.

Malheureusement (encore !) pour Solène, la Cour de Cassation a pu considérer que « […] la contribution aux charges du mariage […] peut inclure des dépenses d’investissement ayant pour objet l’agrément et les loisirs du ménage ; qu’ayant relevé que l’activité stable de l’époux lui procurait des revenus très confortables lui permettant d’acquérir une résidence secondaire pour la famille, les juges du fond ont pu décider que le financement par le mari de l’acquisition d’un tel bien indivis participait de l’exécution de son obligation de contribuer aux charges du mariage[6].

Dans une autre affaire, elle a également jugé que « « […] le financement de ce bien immobilier destiné à l’usage de la famille, même s’il ne constituait pas le domicile conjugal, est inclus dans la contribution de l’époux aux charges du mariage, dès lors que celui-ci ne démontre pas que sa participation ait excédé ses facultés contributives ; que, de ces constatations et appréciations, la cour d’appel a pu déduire qu’il n’y avait aucun compte à établir, chacun des époux étant réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive.»[7].

Les jeux sont faits ? Pas tout à fait : il reste à Solène la faculté de démontrer que sa participation aux charges du mariage, ayant « excédé ses facultés contributives », ne relève pas du périmètre des charges du mariage. Ceci fait, elle pourra alors tenter de démontrer l’existence d’une créance envers Henri.

A défaut d’une telle démonstration, Henri sera considéré propriétaire de 50% de l’immeuble en ayant réalisé, pour tout effort, que la signature de deux actes notariés : le contrat de mariage et l’acte d’acquisition !

  1. … à moins qu’un conseil efficient n’ait été délivré en amont par un professionnel du conseil en gestion de patrimoine !

La situation de Solène et d’Henri résulte avant tout d’un défaut de conseil des époux.

Un conseiller patrimonial aurait notamment effectué une réflexion, en amont de toute acquisition immobilière, sur le contrat de mariage et les modalités d’acquisition afin d’anticiper toute difficulté. Une rédaction appropriée du contrat de mariage et de l’acte d’acquisition aurait pu, sous certaines conditions, clarifier la situation et éviter un affrontement judiciaire long et coûteux.

Toute l’équipe de NOVALFI reste à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine.

Le Service ingénierie patrimoniale,

 

[1] Vareille, L’indivision et le couple, Association Henri Capitant L’indivision, T. VII, D. 2005

[2] Cour de Cassation, 1ère Civ, 10 janvier 2018, n°16-25190

[3] Cour de Cassation, 1ère Civ, 10 janvier 2014, n°13-14989

[4] Faure, Mathieu, JCPN, n°49, 9 décembre 2011.

[5] Conformément aux articles 214 et 1537 du Code civil

[6] Cour de Cassation, 1ère Civ, 18 décembre 2013, n° 12-17420.

[7] Cour de Cassation, 1ère Civ, 3 octobre 2018, n°17-25858

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