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Activité de loueur en meublé et dispositif dutreil : le doute sur l’éligibilité persiste !

Cher(e)s Clients,

Au détour d’une affaire dans le cadre de laquelle l’abus de droit avait été soulevé, l’administration fiscale semble s’être indirectement prononcée en faveur de l’éligibilité de l’activité de loueur de logements meublés à l’exonération partielle des droits de mutation à …

Au détour d’une affaire dans le cadre de laquelle l’abus de droit avait été soulevé, l’administration fiscale semble s’être indirectement prononcée en faveur de l’éligibilité de l’activité de loueur de logements meublés à l’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit, prévue par l’article 787 B du CGI, appelé communément « Pacte Dutreil Transmission »..

Son avis, rendu dans le cadre d’une affaire déterminée, ne lui est cependant toujours pas opposable.

Retour sur les faits de l’affaire de novembre dernier, soumise au comité de l’abus de droit (CADF/AC n°07/2015), de laquelle résulte ce semblant de position de la part de l’administration :

  • Une SARL de famille est détenue par un couple et leurs deux enfants.
  • L’activité de la SARL est celle de la location de locaux d’habitation meublés et de locaux commerciaux nus.
  • Les associés sont signataires d’un « Pacte Dutreil Transmission ».
  • Une première donation-partage de la quasi-totalité des parts au profit des enfants est réalisée avec application de l’article 787 B : jusque-là tout ce qu’il y a de plus normal.
  • Il est ensuite procédé à une augmentation de capital par incorporation du compte courant des parents, ces derniers redevenant alors majoritaires. Ce capital sert alors à l’acquisition de divers biens immobiliers détenus par ces mêmes parents et des SCI familiales dans lesquelles ils sont également associés avec leurs enfants.
  • Une seconde donation-partage a alors lieu, toujours sous couvert de l’article 787 B, environ 6 mois après, de la quasi-totalité des parts des parents.

La seconde donation-partage a alerté l’administration qui a alors mis en œuvre la procédure d’abus de droit.

Le comité de l’abus de droit a notamment relevé que la transmission des parts de la SARL, dans la mesure où cette dernière exerçait une activité civile (location de locaux d’habitation meublés et de locaux commerciaux assortie d’aucune autre prestation) et non une activité industrielle/commerciale/artisanale/libérale…, n’était pas éligible à l’article 787 B.

L’administration ne s’est pas rangée à cet avis, faisant valoir notamment que concernant l’application de l’article 787 B pour l’activité de location, il convenait effectivement de la rattacher à une activité « commerciale ». Or, les activités commerciales doivent normalement s’entendre de celles qui revêtent ce caractère en droit privé, comme le relève le comité d’abus de droit. Mais l’administration rappelle que pour le bénéfice du régime de faveur prévu à l’article 787 B, la doctrine admet « qu’il y a lieu de prendre en considération les activités qui sont regardées comme telles au sens du droit fiscal » et que « les activités dont les résultats sont classés dans la catégorie des BIC en application de l’article 34 et 35 du CGI [présentent ce caractère] ».

L’administration précise en outre clairement dans cette affaire que « tel est le cas de l’activité de loueur en meublé à usage d’habitation exercée à titre habituel, qu’elle soit ou non accompagnée de prestations de service ».

Sur un plan pratique, l’administration se contente ici de commenter sa propre doctrine, sans que ce commentaire ne lui soit opposable. Si l’éligibilité, ou non, de l’activité de loueur en meublé à un pacte Dutreil reste en suspens, cet avis de l’administration a le mérite de ne pas exclure l’activité de loueur en meublé du champ de l’article 787 B du CGI.

Pour autant, cette tendance méritera d’être confirmée par le biais d’une demande de rescrit laquelle permettra de fournir au contribuable l’assurance de son éligibilité.

Novalfi se tient aux côtés de ses clients pour les conseiller au mieux dans leurs opérations de transmission d’entreprise et les optimisations fiscales y afférentes.

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