Location meublée : Suppression législative du statut optionnel du loueur professionnel

Cette brève s’inscrit dans le prolongement de notre dernier article de juillet 2019[1] dans lequel nous exposions notre analyse sur les incidences non maitrisées d’un basculement automatique du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vers un statut de loueur …

Cette brève s’inscrit dans le prolongement de notre dernier article de juillet 2019[1] dans lequel nous exposions notre analyse sur les incidences non maitrisées d’un basculement automatique du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) vers un statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

La condition d’inscription au RCS[2] prévu dans le cadre du régime d’exonération de l’article 151 Septies du CGI[3] dans sa version antérieure ayant été jugée inconstitutionnelle[4], cette même condition devait logiquement disparaitre de la définition légale du statut du LMP au sens de l’impôt sur le revenu prévue à l’article 155 IV du CGI.

Dans les faits, l’administration fiscale avait par la suite acté cette inconstitutionnalité dans sa doctrine administrative[5] en considérant qu’était désormais considéré comme LMP au sens de l’impôt sur le revenu celui qui remplissait les 2 conditions cumulatives suivantes :

– les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

La faculté de s’inscrire était, en outre, refusée depuis le 18 Juillet 2018 en l’absence de prestation de services[6] selon décision du Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés.

L’amendement déposé vise ainsi à mettre la loi en conformité avec la décision précitée du Conseil Constitutionnel :

« En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation et en application du code de commerce, l’activité de location meublée présente un caractère civil. Or, selon l’article L. 123-1 du code de commerce, seules peuvent être inscrites au RCS les personnes physiques ayant la qualité de commerçants et certaines personnes morales.

Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des seules deux autres conditions prévues au 2 du IV de l’article 155. »

C’est donc sous couvert de cette incompatibilité que le législateur entend remettre en cause le statut optionnel du LMP. En effet, il est à noter que dorénavant le loueur meublé s’il remplit les deux conditions susmentionnées basculera automatiquement au statut LMP.

Plusieurs conséquences notables, parmi lesquelles :

  • L’assujettissement aux cotisations sociales et non plus aux prélèvements sociaux (que la location soit saisonnière ou non) ;
  • L’application du régime des plus-values professionnelles, régime applicable aussi bien en cas de vente que de donation ;
  • Le statut de professionnel réduirait la protection du loueur en matière immobilière (droit de rétractation, délai de réflexion, remboursement anticipé …)

Si la modification législative intervient pour les revenus réalisés ou encaissés à compter du 1er Janvier 2020, une incertitude persiste sur le traitement du statut pour 2018 et 2019 étant donné d’une part que la suppression de l’inscription au RCS n’est pas rétroactive et que d’autre part son inconstitutionnalité s’applique depuis le 08 Février 2018.

Le loueur en meublé devra s’entourer de conseils précis pour appréhender les options possibles. A ce titre NOVALFI accompagne de nombreux clients sur cette problématique.

Le service ingénierie patrimoniale,

[1] Vers la suppression progressive du statut optionnel du loueur meublé professionnel (LMP) … : Attention aux conséquences fiscales imprévues ! 05/07/2019 (novalfi.com Actualités)

[2] Registre du Commerce et des Sociétés

[3] Code Général des Impôts

[4] Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018

[5] BOI-BIC-CHAMP-40-10-20190320 n° 45

[6] Petit-déjeuner, repas, nettoyage régulier des locaux, renouvellement du linge mis à disposition, nettoyage et repassage des vêtements, accueil personnalisé …

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