POURQUOI FAUT-IL FAIRE ÉVALUER VOS BIENS IMMOBILIERS PAR UN EXPERT ?

« Monsieur, pourquoi dois-je faire évaluer mes immeubles et/ou ma SCI ? Je n’en vois pas vraiment l’utilité » C’est une question fréquemment posée aux professionnels de la gestion de patrimoine par des particuliers détenteurs d’un patrimoine immobilier. Deux raisons peuvent être …

« Monsieur, pourquoi dois-je faire évaluer mes immeubles et/ou ma SCI ? Je n’en vois pas vraiment l’utilité »

C’est une question fréquemment posée aux professionnels de la gestion de patrimoine par des particuliers détenteurs d’un patrimoine immobilier. Deux raisons peuvent être avancées pour vous convaincre de faire réaliser une évaluation de vos immeubles par un professionnel.

Connaître la valeur de vos immeubles permet de sécuriser vos relations avec l’administration fiscale 

L’Imposition sur la Fortune Immobilière (IFI) et les Droits de Mutation à Titre Gratuit (DMTG[1]) sont les principales impositions afférentes respectivement à la détention et à la transmission d’un patrimoine immobilier. Elles ont en commun d’être calculées sur une base taxable fixée à partir d’une valeur déterminée selon plusieurs méthodes (méthode des comparables, méthode du rendement, actif net réévalué pour les SCI, etc.). Cette valeur doit refléter la valeur vénale, c’est-à-dire celle qui résulte du jeu normal de l’offre et de la demande. Un écart de valorisation à la baisse ou à la hausse par rapport à la valeur vénale pourrait vous être reproché par l’administration fiscale.  En effet :

  • En cas de sous-évaluation, l’administration fiscale est en droit de recalculer l’IFI ou les DMTG sur la base de la valeur réelle. Cette « réévaluation » de votre imposition se produira également en cas de cession de l’immeuble à un prix minoré, l’administration fiscale pouvant recalculer la plus-value de cession taxable déterminée selon la valeur de marché.
  • En cas de surévaluation, l’administration fiscale peut considérer, sous certaines conditions, qu’une vente d’un immeuble au sein du cercle familial déguise une donation. L’acquéreur peut en effet souhaiter gratifier le vendeur au-delà du prix de cession égal à la valeur vénale. En ce cas, l’administration devra démontrer l’existence d’une intention libérale de l’acquéreur et un appauvrissement de ce dernier égal à la fraction du prix qui excède la valeur réelle du bien.

Il convient d’être vigilant dans la mesure où dans les deux cas, l’administration peut appliquer des pénalités d’un montant égal à 40% ou 80% des droits éludés selon les cas.

En outre, si la valeur vénale est généralement égale à la base taxable, la loi fiscale peut imposer des règles d’évaluation particulières qui s’avèrent parfois être d’une complexité vertigineuse. C’est le cas pour l’évaluation des SCI pour les besoins de l’IFI. Nous avions évoqué ce point lors d’une précédente actualité (https://www.novalfi.com/compte-courant-dassocie-et-limitation-de-la-deductibilite-au-regard-de-lifi/).

Comment être sûr de pouvoir justifier de la valeur de vos immeubles en cas de contrôle ? L’administration fiscale a récemment mis à disposition des contribuables sa base de données recensant les transactions immobilières[2]. Toutefois, rien ne vaut l’intervention d’un expert immobilier agréé auprès des tribunaux. Ce fin connaisseur des méthodes d’évaluation immobilière vous communiquera un rapport qui pourra être produit au vérificateur et permettra d’assurer efficacement votre défense. L’expérience montre que bien souvent, l’administration fiscale tend à ne pas poursuivre les contrôles fiscaux de contribuables ayant fait la démarche d’évaluer leurs biens par un professionnel…

Connaître la valeur de vos immeubles permet d’administrer votre patrimoine de manière optimale 

Connaître la valeur de ses biens est le préalable indispensable à toute réflexion patrimoniale. En effet, cela vous permettra de répondre correctement à deux questions essentielles.

Quelle est la rentabilité de mes immeubles ?

Le rapport entre le loyer net et la valeur vénale est une méthode couramment utilisée pour déterminer la rentabilité d’un immeuble. Ce calcul permet de comparer la rentabilité d’un actif immobilier à celle d’autres immeubles ou à celle de biens relevant d’une autre classe d’actifs (assurance-vie notamment) afin d’étudier la pertinence d’un arbitrage. Par exemple, un bien immobilier loué nu supporte une fiscalité sur les loyers généralement importante, ce qui peut lui conférer une rentabilité médiocre. Il peut donc être opportun, sous certaines conditions, de vendre cet immeuble et utiliser le prix de cession pour réinvestir sur des contrats d’assurance-vie dont la rentabilité peut être supérieure en fonction du profil de gestion choisie. Une mauvaise évaluation de votre immeuble peut complètement fausser le calcul de rentabilité et vous faire prendre une mauvaise décision.

Comment sécuriser la transmission de mes immeubles à mes héritiers ? 

La transmission de biens immobiliers à vos héritiers peut s’avérer complexe si vous souhaitez faire des lots de valeur égale en pleine-propriété. Le préalable à toute stratégie de transmission est donc la parfaite connaissance de la valeur de vos biens. A défaut, les attributions à vos héritiers peuvent être déséquilibrées et générer des conflits. Sans compter également que l’administration fiscale peut s’immiscer dans les opérations ! Les donations et les successions sont fréquemment remises en cause pour des problématiques d’évaluation (cf. ci-dessus).

Toute l’équipe de NOVALFI reste à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans la gestion de votre patrimoine professionnel et personnel.

 

Laurent SIMONNET, Service Ingénierie Patrimoniale

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[1] Droits de succession et droits de donation

[2] https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

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