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Quand logement décent rime avec performance énergétique !

Cher(e)s Clients,

La performance énergétique n’est pas un long fleuve tranquille, c’est le moins qu’on puisse dire. Cette exigence est apparue progressivement au cours des dernières années et trouve sa source dans la loi. Selon la loi du 6 juillet 1989[1], le …

La performance énergétique n’est pas un long fleuve tranquille, c’est le moins qu’on puisse dire.

Cette exigence est apparue progressivement au cours des dernières années et trouve sa source dans la loi.

Selon la loi du 6 juillet 1989[1], le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

Les critères de décence ont été définis par le décret du 30 janvier 2002[2] définissant le logement décent comme devant cumulativement :

  • Satisfaire aux obligations de sécurité physique et de la santé des locataires ;
  • Comporter les éléments d’équipement et de confort le rendant conforme à un usage d’habitation ;
  • Et être doté d’une surface habitable minimale.

Si la notion de performance énergétique n’était pas induite à la lecture de ce décret, ce n’est qu’à compter de 2015[3] qu’elle est devenue un des critères de décence des logements.

En ce sens, le décret du 9 mars 2017 permettant l’application des dispositions de loi du 17 août 2015 avait ajouté des exigences de performances énergétiques aux critères du logement décent. Ces exigences nouvelles se référaient à l’étanchéité à l’air et à l’aération correcte du bâtiment.

Dans ce contexte, le diagnostic de performance énergétique[4] (DPE) tel qu’il existe aujourd’hui renseigne sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment, en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire tant la consommation d’énergie que les émissions de gaz à effet de serre.

Le diagnostic comprend également des recommandations qui permettent à l’acquéreur, au propriétaire, au bailleur ou au locataire, de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser de l’énergie : il s’agit de conseils de bon usage et de bonne gestion du bâtiment et de ses équipements, ainsi que de recommandations de travaux. Ces travaux conseillés ne sont pas obligatoires : le DPE a pour objectif d’inciter à améliorer la performance énergétique du bâtiment, pas d’obliger à la réalisation de travaux.

Néanmoins, si ce diagnostic n’était jusqu’alors que peu contraignant, un décret, publié le 13 janvier 2021[5], prévoit que la consommation énergétique sera désormais un critère pour juger si un logement est décent ou pas et donc s’il peut être ou non loué.

Cette contrainte émanait d’une proposition de la Convention citoyenne pour le climat :  toutes les « passoires thermiques » devaient être interdites à la location en France à partir de 2028.

En pratique, cette interdiction sera progressive.

À partir du 1er janvier 2023, tous les logements dont la consommation énergétique excède les 450 kWh/m²/an (classés G sur le DPE) seront interdits à la location. On notera que l’article 2 du décret prévoit que les dispositions s’appliqueront aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date.

Les seuils de consommation énergétique à ne pas dépasser sous peine d’être interdit de location seront plus exigeants en 2025 (non connus pour l’heure).

À compter de 2028, les « passoires thermiques » seront alors toutes interdites à la location et il n’est pas à exclure que des malus soient prévus à cette échéance pour obliger les propriétaires à rénover leur logement.

Ces contraintes pour les propriétaires bailleurs ne sont pas sans impact sur la valorisation de leur parc immobilier et pourraient les contraindre à procéder au plus tôt à des arbitrages (rénovation dans le cadre de la MaPrimRénov[6] ou cession). Dans ce contexte, votre CGP Novalfi saura vous aiguiller dans votre prise de décision.

[1] Loi n°89-462 du 6 juill. 1989, art. 6

[2] Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002

[3] Loi du 17 août 2015, relative à la transition énergétique pour la croissance verte

[4] https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe

[5] Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine

[6] https://www.novalfi.com/une-nouvelle-prime-maprimerenov-remplace-le-cite-et-a-ete-etendue-a-tous-les-menages-a-partir-du-1er-octobre-2020/

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