Plus-values immobilières et forfait de 15% pour travaux : L’administration fiscale trouve son mot à dire

Lorsqu’un contribuable cède un actif immobilier, l’opération est susceptible de générer une plus-value immobilière. Cette dernière (déterminée par application de l’article 150 V du CGI) peut, pour la détermination du montant imposable, tenir compte des dépenses supportées par le contribuable …

Lorsqu’un contribuable cède un actif immobilier, l’opération est susceptible de générer une plus-value immobilière.

Cette dernière (déterminée par application de l’article 150 V du CGI) peut, pour la détermination du montant imposable, tenir compte des dépenses supportées par le contribuable et réalisées par une entreprise. En ce cas, le contribuable a en effet la faculté de majorer le prix d’acquisition de certaines dépenses de travaux pour autant qu’elles n’aient pas été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu (article 150 VB du CGI). La loi prévoit en outre : « Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée ».

Cette souplesse est reprise dans les commentaires de l’administration fiscale (en principe opposable, sauf montage artificiel, à l’administration par le jeu de l’article L 80 A du LPF) : « Dès lors, que la condition afférente à la durée de détention est remplie, le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisées ou son impossibilité à fournir des justificatifs. »

Dans un contentieux (CE, 3ème chambre, 25/03/2019), un contribuable s’est vu refuser le bénéfice de ce forfait au motif que la plus-value portait sur un terrain à bâtir supportant une construction destinée à la démolition et que le contribuable reconnaissait lui-même ne pas avoir engagé de travaux.

Dès lors, il résulte que l’application du forfait de 15%, toutes les conditions étant remplies par ailleurs, constitue une présomption simple de réalisation de travaux sur un bien détenu depuis plus de 5 ans, laquelle est susceptible d’être remise en cause, si l’administration fiscale apporte la preuve de l’absence de travaux.

En dépit du contexte, il semble que l’utilisation de ce forfait ne soit pas totalement obsolète en l’absence de travaux, encore faut-il que l’administration fiscale en apporte la preuve.

En tout état de cause, on invitera le contribuable ayant procédé à des travaux à en conserver la preuve pour choisir le moment venu le traitement fiscal adéquat. Celui qui, bien que n’ayant pas réalisé de travaux, entendrait se prévaloir du forfait de 15 % au seul motif que la doctrine administrative ne requiert pas de rapporter la preuve desdits travaux devra désormais avoir conscience que l’administration fiscale pourrait remettre en cause « l’avantage » acquis. Notons en outre, que si la doctrine administrative reste opposable à l’administration fiscale, un arrêt récent du Conseil d’Etat (CE, 3ème Chambre, 28/10/2020) vient de limiter cette garantie (L 80 A du LPF) pour le contribuable en présence d’un montage artificiel.

 

Le Service Ingénierie Patrimoniale

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